Dove conviene comprare più che affittare casa in Germania?

Vivi in Germania e stai pensando di acquistare casa? In questo articolo scoprirai in quali città e regioni conviene davvero acquistare una proprietà e dove invece è meglio rimanere in affitto, inclusa una mappa della Germania in cui puoi vedere il rapporto prezzo-affitto nella zona desiderata. Inoltre, riceverai informazioni sui principali costi aggiuntivi legati all’acquisto di una casa in Germania. Anche se i prezzi degli immobili in Germania sono scesi, non conviene acquistare ovunque!

Cos’è il rapporto prezzo-affitto?

Il rapporto prezzo-affitto, noto anche come fattore di prezzo, è un indicatore che mostra quanto costa acquistare una proprietà rispetto al suo affitto annuale. Si calcola dividendo il prezzo di acquisto di una proprietà per gli affitti annuali netti (= Kaltmiete).

La formula per calcolare il rapporto prezzo-affitto è la seguente:

Prezzo di acquisto della proprietà ÷ affitto annuale netto = rapporto prezzo-affitto

Questo rapporto fornisce una prima valutazione su quando l’investimento si ammortizzerà.

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Qual è un buon rapporto prezzo-affitto in Germania?

Secondo gli esperti, un rapporto prezzo-affitto inferiore a 25 è considerato moderato. Aiuta a stimare se il prezzo è equo o se la proprietà è sopravvalutata. In questo modo, puoi valutare meglio se l’investimento vale la pena o se dovresti cercare un’alternativa.

Qui conviene comprare: regioni con un basso rapporto prezzo-affitto in Germania

• Oberhausen e Bochum nella Ruhr: Qui i costi di affitto superano di gran lunga le rate mensili del mutuo per l’acquisto di una proprietà. La differenza tra affitto e mutuo è maggiore in queste città.
• Kaiserslautern: Anche qui le rate del mutuo per l’acquisto di una proprietà sono inferiori ai costi medi di affitto.
• Wolfsburg: Con un rapporto prezzo-affitto tra 17,8 e 22,6, Wolfsburg è sotto il valore di 25 considerato “relativamente costoso”.
• Lübeck: Il rapporto tra 15,7 e 22,1 affitti annuali per un appartamento di proprietà è relativamente conveniente.
• Jena: Con 16,8 a 23,9 affitti annuali per il prezzo di acquisto, Jena ha un rapporto prezzo-affitto moderato.
• Münster: Qui i prezzi di acquisto variano tra 18,2 e 26,8 affitti annuali, considerato ancora moderato.

In generale, i risultati mostrano che il rapporto prezzo-affitto è tendenzialmente più conveniente nelle regioni rurali e nelle città più piccole rispetto alle metropoli come Monaco, Berlino, Amburgo o Francoforte. Nelle grandi città con prezzi immobiliari molto alti, i costi per un acquisto spesso superano di gran lunga le spese di affitto.

Mappa della Germania che mostra in quale regione un acquisto è ragionevole in termini di prezzo

Qui conviene più affittare: regioni con un alto rapporto prezzo-affitto in Germania

Secondo uno studio di Allianz Trade, l’acquisto di immobili in Germania è attualmente “molto più costoso rispetto all’affitto”, anche se gli affitti aumentano del 20%. In particolare, nelle seguenti città e regioni, il rapporto prezzo-affitto è molto alto, rendendo l’affitto più conveniente rispetto all’acquisto:

• Berlino: I prezzi al metro quadrato per gli immobili a Berlino nel 2024 sono su livelli molto alti, con valori medi compresi tra circa 4.000 €/m² e 6.700 €/m² per appartamenti e case. L’alto rapporto prezzo-affitto rende l’acquisto meno attraente.
• Monaco: I prezzi degli immobili a Monaco sono molto elevati, con un prezzo medio al metro quadrato di 8.370 euro. Il rapporto prezzo-affitto è di circa 35,81, un valore estremamente alto che rende l’acquisto di un immobile meno conveniente rispetto all’affitto.
• Amburgo: I prezzi medi degli immobili ad Amburgo sono di 5.819 euro al metro quadrato. È importante notare che questa cifra può variare a seconda del quartiere. Anche qui, il rapporto prezzo-affitto è alto.
• Francoforte sul Meno: A Francoforte sul Meno, i prezzi degli immobili sono su livelli elevati, con un prezzo medio al metro quadrato di 5.622 euro. L’elevato rapporto prezzo-affitto indica che l’affitto è spesso l’opzione più economica.
• Stoccarda: Stoccarda presenta prezzi immobiliari alti, con un prezzo medio al metro quadrato di 7.108 euro. Questo indica un alto rapporto prezzo-affitto, rendendo l’acquisto di un immobile meno conveniente rispetto all’affitto.
• Colonia e Düsseldorf: A Colonia, il prezzo medio al metro quadrato è di 4.566 euro, mentre a Düsseldorf è di 4.461 euro. Questi dati suggeriscono che per chi desidera vivere a lungo termine a Colonia o Düsseldorf, potrebbe essere più conveniente acquistare una proprietà in una delle città o comuni circostanti, più economici, e fare il pendolare.

Costi aggiuntivi per l’acquisto di una proprietà in Germania

Quando si acquista una proprietà in Germania, bisogna considerare anche una serie di costi aggiuntivi oltre al prezzo di acquisto. Ecco alcuni dei principali:

• Tassa di trasferimento di proprietà (Grunderwerbsteuer): Questa tassa varia dal 3,5% al 6,5% del prezzo di acquisto, a seconda del Land (stato federale) in cui si trova la proprietà.
• Costi notarili: I costi per i servizi notarili sono generalmente tra l’2% e l’2,5% del prezzo di acquisto.
• Registrazione al catasto: La registrazione della proprietà nel registro fondiario comporta costi aggiuntivi, che solitamente si aggirano intorno allo 0,5% del prezzo di acquisto.
• Commissioni per l’agenzia immobiliare: Se si utilizza un’agenzia immobiliare, le commissioni possono variare dal 3% al 5% del prezzo di acquisto, più IVA, a seconda della regione.

Nel migliore dei casi – senza un agente immobiliare e in uno stato federale favorevole – potete aspettarvi di pagare circa il 5-6% dei costi dell’immobile in spese di servizio. Nel peggiore dei casi si può arrivare al 15%.

I costi aggiuntivi più onerosi si registrano negli Stati federali del Brandeburgo, della Renania Settentrionale-Vestfalia, della Saar, dello Schleswig-Holstein e della Turingia, per cui dovreste sempre aggiungere il 5-15% del prezzo di acquisto come costi aggiuntivi!

Conclusione sull’acquisto di una casa in Germania

In Germania, i diritti degli inquilini sono molto forti, motivo per cui molti tedeschi preferiscono affittare piuttosto che acquistare una proprietà. Le leggi tedesche proteggono gli inquilini in modo significativo, offrendo stabilità e sicurezza abitativa. Se consideri i vantaggi dell’affitto rispetto ai doveri e alle responsabilità che comporta l’essere proprietario di una casa, potresti vedere l’affitto in Germania sotto una nuova luce. Io abito in affitto da sempre e mi trovo bene!