Diritti e obblighi degli inquilini e proprietari in Germania

Avrete sicuramente avuto problemi con il vostro padrone di casa o con il vostro appartamento in Germania e vi sarete chiesti: è autorizzato a farlo? Quali diritti ho come inquilino in Germania? Questo articolo spiega i diritti e i doveri dei proprietari e degli inquilini in Germania. Innanzitutto, in Germania gli inquilini sono molto tutelati dalla legge. Se conoscete i vostri diritti, potete difenderli!

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Diritti e obblighi del locatore in Germania

Le sezioni seguenti illustrano i principali diritti e doveri dei locatori in Germania. Ce ne sono molti altri. Ho selezionato i più importanti.

Obbligo di rilasciare una conferma del locatore

Il locatore deve consegnare all’inquilino un certificato entro 2 settimane dal trasloco. Questo certificato può essere rilasciato anche da una società di gestione. Il certificato contiene il nome e l’indirizzo dell’inquilino e del proprietario, l’indirizzo dell’appartamento e la data del trasloco. Per registrarsi in Germania è necessaria la conferma del locatore dopo il trasloco. Se il padrone di casa non è in grado di fornirvi una conferma, molto probabilmente non è il padrone di casa legale o sta affittando in nero oppure è solo un subaffituario.

Diritto di ispezione del locatore

Il locatore ha il diritto di ispezionare l’appartamento, ma deve darne comunicazione preventiva e concordare un orario adeguato. I dettagli sono spesso concordati nel contratto di locazione. Le visite non devono essere troppo frequenti e un intervallo di 1-2 anni è normale. Il locatore deve dare un preavviso di 2-3 settimane. In caso di emergenza, il locatore ha il diritto di entrare immediatamente nell’appartamento.

Il locatore può tenere una chiave?

I locatori devono consegnare tutte le chiavi agli inquilini e possono tenerne una sola con il loro consenso. Per i viaggi più lunghi, i proprietari devono lasciare le chiavi di riserva a terzi. Questo è importante, ad esempio, per la lettura dei contatori, la manutenzione dei rilevatori di fumo o altre misure urgenti.

Annuncio tempestivo delle misure da parte del locatore

Sono ammessi interventi di ristrutturazione o ammodernamento energetico che migliorano in modo sostenibile il valore abitativo di un immobile (come l’isolamento acustico, l’isolamento termico o i nuovi bagni). Il locatore deve informare per iscritto l’inquilino almeno tre mesi prima dell’inizio della misura circa la portata, l’inizio, la durata ed eventualmente l’aumento del canone di locazione. L’11 % dei costi di ristrutturazione può essere aggiunto all’affitto annuale.

Obbligo del locatore di ispezionare le tubature

Il locatore ha anche l’obbligo di ispezionare le tubature di scarico, gli ascensori e le tubature del gas, ad esempio. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, il locatore non è obbligato a ispezionare regolarmente l’impianto elettrico dell’appartamento affittato finché non vi sono segni di guasti.

Quando il locatore può aumentare l’affitto?

Ai sensi del § 558a del Codice civile tedesco (BGB), un aumento dell’affitto deve essere comunicato in forma testuale, come lettera o e-mail.

La giustificazione per un aumento dell’affitto può essere l’indice degli affitti della rispettiva località o può essere concordata fin dall’inizio nel contratto di locazione. Un aumento dell’affitto è possibile non prima di quindici mesi dal trasferimento dell’inquilino.

Nel corso di un nuovo contratto di locazione, si deve tenere conto se l’immobile si trova in una zona in cui si applica la Mietpreisbremse.

Obbligo di riscaldamento del locatore in Germania

Il locatore ha il dovere di riscaldare l’appartamento in modo che sia piacevole da vivere. Questo vale in particolare se la temperatura esterna scende sotto i 12 gradi alle 21.00 per tre giorni consecutivi. Questo obbligo si applica durante il periodo di riscaldamento da ottobre ad aprile. Durante il giorno, i bagni e le docce devono poter essere riscaldati a una temperatura di circa 22 gradi e gli altri ambienti a circa 20 gradi. Di notte, la temperatura può scendere a circa 17 gradi.

Rimozione della muffa da parte del locatore

Il proprietario o l’inquilino, a seconda dei casi, è responsabile della rimozione della muffa. Se la muffa è dovuta alle condizioni dell’edificio, i costi sono a carico del locatore. Se è dovuto al comportamento dell’inquilino, quest’ultimo deve sostenere le spese. Il locatore deve dimostrare che la formazione di muffa non è dovuta alle condizioni dell’edificio (BGH – WuM 2005,5). Se riesce a farlo, l’inquilino deve dimostrare che la formazione di muffa non è stata causata dal suo comportamento, come ad esempio una ventilazione inadeguata.

Obbligo di comunicare per iscritto con l’inquilino

Nel mondo digitale di oggi, è sempre più frequente che i locatori comunichino con gli inquilini via SMS o WhatsApp. Questo può essere fonte di stress per gli inquilini, che possono sentirsi spinti a rispondere in modo affrettato senza prendersi il tempo necessario per riflettere. Per tutelare i propri diritti, l’inquilino deve chiedere gentilmente che il proprietario gli comunichi tutto per iscritto, ad esempio con una lettera formale. In questo modo hanno l’opportunità di rivedere e riflettere sulle informazioni prima di rispondere.

Gli accordi verbali presi nella tromba delle scale o durante le visite spontanee devono essere richiesti anche per iscritto. Non è richiesta una risposta immediata, a meno che non si tratti di una situazione di emergenza. Richiedendo una comunicazione scritta al locatore, l’inquilino può assicurarsi che tutti gli accordi siano adeguatamente documentati e che abbia il tempo sufficiente per valutare le proprie opzioni prima di prendere una decisione.

Obbligo del locatore di sgomberare la neve

Il locatore ha l’obbligo di tenere sgombri dalla neve i marciapiedi antistanti l’edificio. Tuttavia, può delegare questo compito a una società, a un custode o agli inquilini. I dettagli sono riportati nel contratto di locazione.

Richiedere agli affittuari un’autodenuncia quando affittano

I locatori possono richiedere all’inquilino di fornire informazioni di autodichiarazione per garantire che l’inquilino possa permettersi l’affitto della casa. Gli inquilini non devono fornire informazioni false in questa autodichiarazione, altrimenti possono essere licenziati. Il locatore è autorizzato a fare solo domande sull’affitto dell’appartamento, ad esempio sul datore di lavoro, sul reddito, sullo stato civile e sul numero e l’età delle persone. Spesso viene chiesta un informazione Schufa.

Per saperne di più sui documenti che possono esservi richiesti quando cercate un appartamento, consultate questo articolo.

Obbligo del locatore in Germania di fornire un prospetto delle spese di servizio

Il locatore può addebitare all’inquilino costi aggiuntivi derivanti dall’uso e dalla manutenzione dell’edificio. Tuttavia, questi costi devono essere regolati regolarmente nel rendiconto del servizio. Le spese di servizio che l’inquilino deve pagare sono indicate nel contratto di locazione.

Il locatore paga le riparazioni estetiche?

Le riparazioni estetiche sono una parte importante della manutenzione di un appartamento in affitto. Questi includono la tinteggiatura di pareti e soffitti, la sostituzione di infissi e arredi e altre piccole riparazioni che assicurano che l’appartamento sia in buone condizioni. Nella maggior parte dei casi, i proprietari sono responsabili di questo tipo di riparazioni, ma possono anche trasferire questa responsabilità agli inquilini in determinate circostanze. È importante prestare attenzione all’esatta formulazione di un contratto di locazione quando si tratta di riparazioni estetiche, poiché le clausole illegali possono essere invalidate.

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Obbligo di fornire cartelli per campanelli e cassette delle lettere

Nel caso di cartelli per campanelli e cassette delle lettere, il locatore è tenuto a fornire un cartello uniforme che possa essere utilizzato da tutti gli inquilini. Ciò significa che il locatore deve sostenere i costi per l’acquisto e l’installazione di questi cartelli. Tuttavia, non vi è alcun obbligo, né per l’inquilino né per il locatore, di apporre il nome dell’inquilino sul campanello durante la locazione. In questo modo, gli inquilini possono rimanere anonimi se lo desiderano e continuare a ricevere posta e visitatori.

Il locatore deve regolamentare la manutenzione del giardino

La manutenzione del giardino è una parte importante del mantenimento di una proprietà. Chi è responsabile della manutenzione del giardino dipende dal contenuto del contratto di locazione. In genere, l’inquilino è responsabile dei lavori più piccoli, come lo sfalcio e l’estirpazione delle erbacce, mentre i lavori più impegnativi, come la ripiantumazione del prato e la potatura degli alberi ad alto fusto, vengono solitamente delegati dai gestori degli immobili ai fornitori di servizi, i cui costi vengono scaricati sugli inquilini.

Affitto di un appartamento non ristrutturato

Quando si affitta un appartamento non ristrutturato, occorre assicurarsi che l’inquilino riceva un compenso adeguato per i locali non ristrutturati. Questo può assumere la forma di una compensazione finanziaria per i costi di ristrutturazione o di un esonero dal pagamento dell’affitto. È inoltre importante che entrambe le parti abbiano concordato contrattualmente questo accordo prima di firmare i documenti.

Inoltre, gli inquilini di solito non sono obbligati a sostituire i rivestimenti del pavimento, come la moquette o il parquet, se sono usurati in misura normale. Tuttavia, se questi pavimenti sono danneggiati, l’inquilino può essere obbligato a sostituirli al momento del trasloco. È importante controllare attentamente il contratto di locazione e assicurarsi che tutte le clausole siano valide e che vi sia un’effettiva necessità di ristrutturazione prima di firmare.

Diritto del locatore di recedere dal contratto di locazione senza preavviso in Germania

Le regole del diritto di locazione non rendono facile per i proprietari dare un preavviso ai loro inquilini. Tranne che in caso di violazione del contratto da parte dell’inquilino, per esigenze proprie o, più raramente, per motivi economici, il locatore può rescindere il contratto di locazione dopo il periodo di preavviso previsto dalla legge. Tuttavia, in caso di gravi violazioni da parte dell’inquilino, il locatore ha anche il potere di recedere senza preavviso. Se l’inquilino mette in pericolo l’appartamento, non paga l’affitto, intimidisce il padrone di casa o ristruttura senza consenso, il padrone di casa può recedere senza preavviso.

Cessazione da parte del locatore per necessità proprie

Il locatore può disdire l’affitto se ha bisogno dell’appartamento per sé o per parenti stretti, come figli o genitori. Il locatore può anche rescindere il contratto di locazione per gli assistenti o i custodi se ciò consente loro di prendersi cura meglio di lui o della casa. Tuttavia, il locatore deve dimostrare di avere realmente bisogno dell’appartamento. Il proprio bisogno non può essere finto per ottenere un appartamento libero. Le società immobiliari, i fondi d’investimento o le associazioni edilizie non possono dare disdetta per necessità propria; solo una persona fisica, come un locatore personale o un’unione civile (GbR), è autorizzata a farlo. Un GbR può essere, ad esempio, una comunione ereditaria in cui uno degli eredi rivendica l’appartamento per sé.

Termini di preavviso per i locatori

Per i locatori, il periodo di preavviso è inizialmente di 3 mesi, salvo accordi diversi. Il periodo di preavviso per i locatori è esteso di tre mesi dopo cinque o otto anni e può quindi essere al massimo di nove mesi.

Il locatore può vendere l’immobile

La vendita di un immobile in affitto è una procedura relativamente semplice. Gli attuali inquilini non sono obbligati ad accettare la vendita, ma devono tollerare le visite degli interessati. Se l’immobile viene suddiviso per la prima volta in appartamenti di proprietà, gli attuali residenti hanno un diritto di prelazione. In caso contrario, il contratto di locazione non viene risolto dall’acquisto e gli acquirenti devono subentrare nel contratto di locazione con tutti i diritti e gli obblighi.

Il locatore non può interrompere la fornitura di base

L’elettricità e l’acqua non possono essere semplicemente tagliate dal proprietario. Fanno parte della fornitura di base. Non possono essere tagliati anche se gli inquilini non hanno pagato alcune rate. Prima di poter staccare l’elettricità e l’acqua, il locatore deve aver vinto un’azione di sfratto in tribunale.

Il locatore deve pagare le tasse sul reddito da locazione

I locatori devono pagare le tasse sui loro redditi da locazione. L’affitto mensile è considerato un reddito e deve essere dichiarato nella dichiarazione dei redditi. Costi come le riparazioni, l’assicurazione e il personale possono essere dedotti come costi operativi.

Se un proprietario affitta un appartamento senza consegnare un certificato di locazione e richiede l’affitto in contanti senza consegnare una ricevuta di pagamento, affitta in nero per evitare di pagare le tasse. In qualità di inquilini, ad esempio, non potete richiedere l’indennità di alloggio perché non avete la prova del pagamento dell’affitto. Probabilmente vi dirà “ma poi devo aumentare l’affitto”. Se state al gioco, siete antisociali quanto il vostro padrone di casa, perché contribuite a evadere le tasse.

I diritti e i doveri dell’inquilino in Germania

In Germania l’inquilino ha molti diritti, ma non può fare quello che vuole dell’appartamento. Qui di seguito vi elenco i punti più importanti che dovreste considerare in qualità di affittuari.

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Obbligo di registrazione presso l’Ufficio anagrafe dei residenti (Einwohnermeldeamt)

Ai sensi dell’articolo 19 della legge federale sulla registrazione, gli inquilini sono tenuti a registrare il proprio domicilio in Germania. Dal 2015, questo include la notifica del trasferimento all’ufficio anagrafe dei residenti competente entro 14 giorni.

In questo articolo potete trovare maggiori informazioni sull’Anmeldung.

Deposito cauzionale per l’affitto di una casa in Germania

Secondo il contratto di locazione, l’inquilino è tenuto a versare un deposito cauzionale. Per legge, il deposito non può superare i tre mesi di affitto. Se è richiesto una cauzione, questa di solito viene investita in modo sicuro, ad esempio in un conto speciale per il deposito dell’affitto. Al termine della locazione, il deposito – se non ci sono più richieste – deve essere versato con gli interessi. È anche possibile (ma meno diffuso) pagare la cauzione in contanti, però fatevi dare per forza una ricevuta!

La cauzione non deve necessariamente essere versata dall’inquilino tutta in una volta. Sono ipotizzabili anche tre rate mensili, con la prima rata da pagare all’inizio del contratto di locazione.

Non avete abbastanza soldi per la cauzione? C’è un’assicurazione che può fare del garante per voi. La Mietkautionsversicherung è una cauzione di affitto non in contanti in cui un terzo, ad esempio una banca o una compagnia assicurativa, garantisce l’inquilino. Qui la potete stipulare*. Se avete la Schufa negativa, può darsi che non l’assicurazione non vi accetta.

La cauzione deve essere restituita entro 6 mesi dal trasloco dell’inquilino. Di norma, il locatore attende l’estratto conto delle spese di servizio, detrae l’eventuale importo dovuto e, se non ci sono altre richieste, deve versare la cauzione all’ex inquilino.

Se non potete pagare la cauzione, il Jobcenter può concedervi un prestito che dovrete restituire. Questo vale per i destinatari del Bürgergeld. Per saperne di più sul reddito di cittadinanza in Germania.

 

Obbligo di pagare effettivamente l’affitto

Ai sensi del § 535 Abs. 2 BGB (Codice civile tedesco), l’inquilino è tenuto a pagare l’affitto concordato nel contratto. Spesso nel contratto di locazione si trovano frasi come “entro il terzo giorno lavorativo del mese”. Se l’affitto non viene pagato entro la data concordata, l’inquilino è inadempiente.

Obbligo di gestire con cura l’appartamento in qualità di locatario

In qualità di affittuario, siete tenuti a trattare con cura l’appartamento e gli altri locali utilizzati. Ad esempio, è necessario segnalare immediatamente la rottura o il danneggiamento di un oggetto. I vostri doveri di inquilini in Germania comprendono anche l’aerazione e la pulizia regolare dell’appartamento. A proposito, i proprietari possono controllare le condizioni dell’appartamento a determinati intervalli, ma devono annunciare questa visita per tempo.

Se l’assicurato causa un danno, ad esempio un incendio o un’infiltrazione d’acqua, è tenuto a pagare i danni.

Non appena vi trasferite nel vostro appartamento in Germania, ha senso stipulare un’assicurazione sulla casa. Il costo della nostra assicurazione è di 60 euro all’anno. Il prezzo esatto dipende dall’appartamento e dall’assicurazione. Questa assicurazione ha senso e non costa molto! Abbiamo questa assicurazione domestica: Ammerländer Versicherung

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Dovere dell’inquilino di rispettare le regole della casa

L’inquilino ha il dovere di rispettare le regole della casa che sono state validamente incluse nel contratto di locazione. Questo include cose come la musica, il barbecue sul balcone o le ore di silenzio notturno. L’inquilino deve inoltre essere a conoscenza e rispettare qualsiasi altra restrizione imposta dal locatore. Tuttavia, esistono alcune eccezioni a questa regola, come il parcheggio di una carrozzina o di un deambulatore pieghevole nelle aree comuni. Questo non vale per biciclette, ciclomotori o veicoli simili, che devono essere parcheggiati all’esterno dell’edificio.

In Germania esistono orari di silenzio per gli inquilini, che generalmente si applicano tra le 22 e le 6 del mattino. Durante questi periodi, gli inquilini devono fare attenzione a non fare rumore per non disturbare il vicinato. Nelle zone conservatrici (ad esempio la Baviera rurale), gli inquilini tedeschi spesso si lamentano degli inquilini stranieri perché sono troppo rumorosi per loro. Anche se non è vero e si tratta di rumori normali che fanno parte della vita, come il pianto di un bambino. In caso di reclami di questo tipo, dovreste dire in modo amichevole ma deciso che conoscete i vostri diritti.

Diritto all’uso degli elettrodomestici

Il diritto all’uso degli elettrodomestici è una parte importante di qualsiasi contratto di locazione. Gli inquilini hanno il diritto di utilizzare i propri elettrodomestici, come asciugatrici, lavastoviglie e altri oggetti, entro i termini del contratto di locazione. In orari tranquilli, come ad esempio dopo le 22.00, ci sono diverse decisioni che stabiliscono se una lavatrice può essere utilizzata di notte. Poiché la lavatrice è molto rumorosa, non dovrebbe essere utilizzata durante le ore di silenzio. Se ciò non è possibile (lavoro a turni), è necessario parlare con gli altri inquilini. Gli elettrodomestici silenziosi, come la lavastoviglie, non sono un problema.

Il diritto di tenere animali in casa in Germania: una questione difficile

Il diritto di tenere animali è una questione complessa che è spesso oggetto di giurisprudenza da parte della Corte Suprema Federale (BGH). In linea di principio, il locatore può limitare la detenzione di piccoli animali. La detenzione di altri animali dipende dal consenso del padrone di casa. La decisione deve tenere conto degli interessi di entrambe le parti. Fattori come il numero e il tipo di animali già presenti nell’appartamento e le condizioni spaziali giocano un ruolo importante. I porcellini d’India e i conigli, ad esempio, possono essere tenuti senza il consenso del locatore. La situazione è diversa per cani e gatti.

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Diritto dell’inquilino di accogliere un subaffittuario

In qualità di inquilini, potete sempre lasciare che i vostri figli o i vostri genitori si trasferiscano qui. Non è necessario il permesso del padrone di casa. Lo stesso vale per il vostro partner. Il locatore non può rifiutare l’autorizzazione. Questa regola però non si applica su altri parenti come la cugina o amici. La situazione è diversa se si vuole subaffittare l’intero appartamento. In ogni caso è necessario informare il proprietario. Questo modificherà anche le spese di servizio. Se si subaffitta solo una parte della casa, ad esempio una stanza per una WG, è necessario informare il padrone di casa, che di solito darà il suo permesso se non si tratta di una questione commerciale (AirBnB, ufficio con traffico pubblico).

Devo far entrare il locatore nell’appartamento e posso ricevere visite?

Dopo la firma del contratto e la consegna delle chiavi, il locatore non può entrare nel vostro appartamento senza il vostro consenso. Tuttavia, ogni uno o due anni il locatore può ispezionare l’appartamento, ma solo con l’autorizzazione del locatario e in un momento concordato. È possibile ricevere ospiti in qualsiasi momento. Naturalmente, devono rispettare le regole della casa.

Fumare in casa: consentito in Germania?

Sebbene i proprietari non possano vietare il fumo nell’appartamento o sul balcone, hanno il diritto di vietarlo nelle aree comuni, come i corridoi e le scale.

Barbecue sul balcone: vietato in Germania?

È consentito fare il barbecue sul balcone, a condizione che il contratto di locazione non preveda un divieto generale di barbecue. Per non disturbare i vicini, è meglio utilizzare un barbecue a gas o elettrico.

Diritto a un ufficio domestico

È diventato normale lavorare da casa. In qualità di inquilini avete il diritto di lavorare da casa, purché si tratti di mansioni che possono essere svolte principalmente alla vostra scrivania. La gestione di un’attività commerciale (Gewerbe) in un appartamento non è di norma consentita. E assicuratevi di non disturbare i vicini quando lavorate da casa.

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Obbligo dell’inquilino di tollerare ristrutturazioni e manutenzioni

Di norma, il locatore è autorizzato a eseguire lavori di ammodernamento e manutenzione in casa, anche se ciò significa che gli operai devono avere accesso all’appartamento. Questo vale per le grandi cose come la ristrutturazione energetica della casa, ma anche per le cose più piccole come la sostituzione di un fornello rotto (se la cucina è inclusa).

Chi deve effettuare le riparazioni generali in casa in Germania?

Per quanto riguarda le riparazioni generali, gli inquilini non devono sopportare i difetti del loro appartamento o della loro casa. Il locatore è tenuto a riparare i difetti più gravi entro un periodo di tempo ragionevole. Tuttavia, le riparazioni minori, come ad esempio i danni di lieve entità, possono essere trasferite all’inquilino attraverso un contratto di locazione. Se le riparazioni necessarie non vengono effettuate entro un certo periodo di tempo, gli inquilini hanno il diritto di fare causa per la rimozione dei difetti o per la riduzione dell’affitto.

In caso di emergenza, ad esempio se il riscaldamento si guasta in inverno, gli inquilini possono agire immediatamente e informare il proprietario per telefono. Ad esempio, possono assumere un tecnico e chiedere al locatore di rimborsare le spese effettivamente necessarie.

Chi paga in caso di danni da acqua per una casa in Germania?

La persona che ha causato il danno deve pagare. Se l’inquilino lascia traboccare la vasca da bagno, deve pagare i danni all’edificio e agli appartamenti vicini. In molti casi siete coperti da un’assicurazione in caso di danni causati dall’acqua, se siete stati abbastanza previdenti da stipularne una. In caso di danni causati dall’acqua, ad esempio dalla rottura di un tubo o dalla perdita della linea di alimentazione della lavatrice, dipende da cosa è stato danneggiato.

In ogni caso, se vi trasferite nel vostro primo appartamento in Germania, dovreste stipulare 2 polizze assicurative:

• L’assicurazione di responsabilità civile “Haftpflichtversicherung” paga i danni ai beni altrui. Ad esempio, se l’acqua scorre in un altro appartamento e danneggia l’arredamento.
• L’assicurazione sulla mobilia domestica “Hausratversicherung” copre i danni ai propri mobili.

Abbiamo un’assicurazione di responsabilità civile che copre anche la perdita delle chiavi in caso di sostituzione di un costoso sistema di chiusura. Paghiamo circa 40 euro a persona all’anno essendo in due. Questa è la nostra assicurazione: Assicurazione responsabilità civile Adam Riese* Dovreste assolutamente avere questa assicurazione in Germania, non importa quanto poco denaro abbiate! Noi cambiamo di anno in anno e di solito le grandi assicurazioni come Allianz o Generali costano molto più delle sconosciute, ma non sono necessariamente migliori. Qui trovate un calcolatore delle tariffe*.

La nostra assicurazione domestica costa circa 60 euro all’anno per l’intero appartamento. I costi dipendono dalle dimensioni dell’appartamento e dall’importo massimo assicurato in caso di danni. Una volta che si ha un appartamento proprio, ritengo che questa assicurazione sia necessaria in Germania. Noi abbiamo questa: Ammerländer Versicherung. In questo confronto è possibile vedere altre polizze assicurative per la casa: Assicurazione della casa (Hausratversicherung)*

Nessuna delle due assicurazioni è obbligatoria. Se si verifica un sinistro e non siete assicurati, vi odierete per questo, credetemi!

Inoltre, esiste un’assicurazione sull’edificio residenziale (riporatata come Wohngebäudeversicherung nelle Nebenkosten), che il locatore deve stipulare e che risponde dei danni alla struttura dell’edificio, ad esempio la riparazione delle tubature dell’acqua o l’asciugatura dei muri umidi.

Pagare i costi di riparazione in caso di usura eccessiva

Le cose si consumano con il passare degli anni. Ad esempio, se la moquette presente al momento del trasloco si usura dopo molti anni, il locatore deve sostituirla a sue spese. Tuttavia, se l’usura è causata da una scarsa cura da parte dell’affittuario, quest’ultimo deve risarcire il danno.

Quali spese di servizio deve pagare l’inquilino in Germania?

Il locatore non può scaricare tutti i costi sull’inquilino. Può, ad esempio, addebitare le seguenti voci: Tassa di proprietà, acqua e fognature, pulizia delle strade e raccolta dei rifiuti. L’estratto conto dei costi di servizio deve essere presentato all’inquilino entro 12 mesi dalla fine del periodo di fatturazione. Dopodiché, il locatore non può più pretendere nulla. Il locatore deve pagare di tasca propria i costi di riparazione e manutenzione.

La luce e gas sono a carico vostro. Ha senso controllare quale tariffa aveva l’inquilino precedente e poi cambiare il fornitore. Qui trovate un calcolatore delle tarrife luce e gas:

Calcolatore di tariffe per gas* in Germania

Calcolatore di tariffe per luce* in Germania

Se la bolletta dei servizi è elevata, ad esempio a causa dei prezzi elevati del gas, è possibile rivolgersi al Jobcenter per farsi carico dei costi, anche se altrimenti si guadagna troppo per ricevere il reddito di cittadinanza Bürgergeld. Per saperne di più, consultate l’articolo sul Bürgergeld in Germania.

 

Quando è possibile ridurre l’affitto in Germania

Se l’appartamento presenta un difetto e il locatore è stato informato ma non fa nulla, l’affitto può essere ridotto. Su internet si possono trovare tabelle con suggerimenti su quale sia l’importo dell’affitto che può essere ridotto, ad esempio qui. Tuttavia, dipende sempre dal singolo caso. Dovreste chiedere consiglio a un’associazione di inquilini o a un avvocato specializzato in diritto di locazione.

Modifiche apportate dall’inquilino: Chiedete al vostro padrone di casa

In qualità di inquilini, non potete far modificare la casa secondo i vostri gusti. È necessario ottenere preventivamente l’autorizzazione del proprietario. Anche se volete rinnovare il bagno a vostre spese e l’appartamento aumenterebbe di valore di conseguenza. La casa appartiene ancora al proprietario e non a voi. Piccole cose come cambiare il colore delle pareti non sono un problema. Quando si lascia l’appartamento, tuttavia, è necessario riportarlo alle condizioni originarie, se ciò è indicato nel contratto di locazione.

Quando mi viene restituita la cauzione in Germania?

Il locatore non è tenuto a restituire la cauzione immediatamente dopo il trasloco. Aspetta che sia pronto il conguaglio delle utenze “Nebenkostenabrechnung” e lo compensa con la cauzione. Dopo la Nebenkostenabrechnung, tuttavia, dovrebbe restituirla a voi. La situazione è diversa se la cauzione è stata versata sotto forma di azioni della cooperativa (Genossenschaftsanteile einer Wohnungsgenossenschaft). Questi possono essere conservati per anni, ma su di essi si pagano gli interessi.

Scoprite di più sulle cooperative immobiliarie e su come ottenere un appartamento a basso costo attraverso di esse.

Qual è il periodo di preavviso per la disdetta di un contratto di locazione in Germania?

Il periodo di preavviso per la risoluzione di un contratto di locazione dipende sempre dal contratto. Nel caso di un contratto a tempo indeterminato, l’inquilino ha un periodo di preavviso di tre mesi, indipendentemente dalla durata della locazione.

Gli unici casi di cui sono a conoscenza in cui il proprietario ha cacciato gli inquilini durante la notte sono i ristoratori italiani che danno il preavviso al personale e lo cacciano contemporaneamente dall’appartamento del personale. È quello che ti succede se sei stato così stupido da lavorare per lui senza un contratto di lavoro e di affitto. Dovete dimostrare di avere un contratto di locazione con il proprietario. Se non ci riuscite, può sfrattarvi o cambiare la serratura. Mai senza contratto di locazione!

Obblighi del locatario al momento della consegna dell’appartamento

Se l’appartamento presenta solo lievi segni di usura, l’inquilino dovrà riconsegnarlo pulito solo al momento del trasloco. Se il contratto di locazione contiene una clausola in base alla quale il locatario è tenuto a effettuare determinate riparazioni, è opportuno verificare se queste sono legalmente vincolanti.

Dovreste registrare tutto, davvero tutto! Ad esempio, quando ho lasciato un appartamento immacolato, ho dovuto pagare per una “teglia mancante” che, in primo luogo, non era mancante e, in secondo luogo, non faceva parte del contratto di affitto perché avevamo acquistato l’appartamento dal precedente inquilino. 50 euro per la teglia (un prezzo totale di fantasia) sono stati semplicemente trattenuti dalla caparra. L’unica cosa che aiuta è la minaccia di un avvocato. Non appena avete un problema con il vostro locatore, dovreste diventare membri di un’associazione di inquilini o avere un’assicurazione per le spese legali che copra le controversie in materia di locazione.

Devo trovare un nuovo inquilino quando mi trasferisco?

Come inquilini potete proporre nuovi inquilini per affittare la vostra casa quando la lasciate e vi trasferire. In tedesco questo si chiama “Nachmieter”. Ma il locatore non è obbligato ad accettare tutti. Ciò significa che il potenziale Nachmieter deve soddisfare tutti i requisiti. Prima di accettare un potenziale inquilino, il locatore può anche richiedere di fornire referenze di precedenti locatori o datori di lavoro. Inoltre, il locatore ha il diritto di rifiutare gli inquilini proposti se non soddisfano i suoi requisiti o se ritiene che l’inquilino non sia adatto. Non potete costringere il locatore ad accettare l’inquilino proposto per non dover pagare un doppio affitto.

Diritto di prelazione sull’appartamento in caso di vendita

Il diritto di prelazione è un’importante tutela giuridica per gli inquilini in Germania. Ai sensi dell’articolo 577 (1) del Codice civile tedesco (BGB), se il proprietario o il locatore vuole vendere il proprio appartamento, è obbligato a offrirlo prima all’inquilino. In questo modo l’inquilino ha la possibilità di acquistare l’appartamento prima che venga messo sul mercato. L’unica eccezione è rappresentata dalla vendita dell’appartamento a un familiare o a una persona del proprio nucleo familiare.

Domande e risposte sul diritto di locazione in Germania

Si ricorda che questo articolo non contiene tutti i casi e non costituisce una consulenza legale. Se qualcosa non è corretto al 100%, mi scuso. Non sono responsabile di informazioni errate.